L’investissement immobilier est toujours une valeur sûre selon les Français. Cela explique sans doute pourquoi le crédit immobilier connaît une hausse continuelle. Selon la Banque de France, par exemple, les statistiques indiquent une hausse de 7% rien qu’en janvier 2020 sur les crédits immobiliers, soit près de 2 points de plus qu’en décembre 2019.
Par ailleurs, pour des raisons économiques, les propriétaires bailleurs préfèrent de plus en plus se passer des services d’une agence immobilière pour mettre leur bien en location et adoptent plutôt une démarche de gestion locative. Bien que proposant une rentabilité très intéressante, la gestion locative demande un investissement important en temps et en énergie étant donné les tâches qui attendent le propriétaire pour mettre le logement en location, mais aussi une fois le locataire trouvé.
Utiliser un simulateur pour fixer le loyer en gestion locative
Avant même de chercher les locataires qui vous permettront de rentabiliser votre bien, il vous faut estimer le loyer que vous en tirerez. Pour obtenir une fourchette de prix sur les types de biens immobiliers similaires au vôtre dans la région, commencez par analyser les annonces locales. Affinez ensuite vos calculs en prenant en compte la surface, le prix d’achat du logement, si vous louez un bien meublé ou vide et même le régime d’imposition afin de déterminer quel sera votre rendement selon le loyer que vous aurez établi. Des outils tels que le simulateur de Flatlooker permettent d’ailleurs ce type de calcul pour le loyer, quels que soient votre profil et l’état de votre projet immobilier.
Vous saurez ainsi quelle sera la rentabilité locative du bien compte tenu du prix d’achat, des dépenses réelles inhérentes à l’investissement et le loyer que vous allez proposer. Votre loyer ne doit pas excéder les prix du marché, mais ne doit également pas être trop bas pour qu’il puisse être rentable, d’où la nécessité de faire une simulation.
Rédiger son bail de location en gestion locative
Généralement, le bailleur a le choix, en gestion locative, de mener lui-même cette mission et de se faire aider par des logiciels et autres supports, ou alors de déléguer ses tâches à un prestataire spécialisé. S’il souhaite prendre cette activité en charge, il devra rédiger son bail de location qui déterminera les rôles de chaque parti : locataire et bailleur.
Le propriétaire devra accorder un soin particulier à la rédaction de ce contrat et des différentes clauses qu’il stipule car il sera impossible de le modifier dès sa signature. Attention, la loi a prévu des clauses, dites abusives, qui n’ont aucune valeur juridique, c’est-à-dire qui ne pourront servir devant aucun tribunal.
Comment gérer les charges de location ?
Au-delà du loyer mensuel à percevoir, le propriétaire devra également envisager de s’occuper des charges récupérables sur le locataire, c’est-à-dire des dépenses qu’il prendra en charge dans un premier temps, mais qu’il pourra ensuite exiger des locataires. Ce sont notamment les services d’entretien dans les parties communes, les taxes communes et les charges liées au bien immobilier (eau, électricité, etc.). Les quittances mensuelles devront alors mentionner ces charges récupérables, sous forme de provisions de charges qui devront ensuite être régularisées par le locataire en fin d’année.