Le marché immobilier rouennais connaît des évolutions notables en cette fin d’année 2024. Entre stabilisation des prix à l’achat et tensions persistantes sur les loyers, la capitale normande offre un panorama contrasté. Quartier par quartier, type de bien par type de bien, plongée dans les dernières tendances qui façonnent le paysage immobilier de Rouen, reflet des dynamiques économiques et démographiques à l’œuvre dans la métropole.
Évolution des prix à l’achat : un marché qui se stabilise
Après plusieurs années de hausse soutenue, le marché immobilier rouennais à l’achat semble entrer dans une phase de stabilisation. Les prix moyens au mètre carré oscillent désormais autour de 3 200 euros pour les appartements et 3 000 euros pour les maisons, marquant une légère augmentation de 1,5% sur l’année écoulée. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs :
- Un ralentissement de la demande dû à la hausse des taux d’intérêt
- Une offre qui s’étoffe, notamment grâce à de nouveaux programmes immobiliers
- Un pouvoir d’achat immobilier des ménages qui stagne
Néanmoins, ces moyennes masquent d’importantes disparités selon les quartiers et les types de biens. Le centre historique de Rouen, toujours prisé, voit ses prix se maintenir à des niveaux élevés, autour de 4 000 euros/m² pour les appartements de charme. À l’inverse, certains secteurs plus périphériques comme Le Grand-Quevilly ou Sotteville-lès-Rouen offrent encore des opportunités à moins de 2 500 euros/m².
Les maisons individuelles, particulièrement recherchées depuis la crise sanitaire, continuent de susciter l’intérêt des acquéreurs. Dans les quartiers résidentiels comme Mont-Saint-Aignan ou Bois-Guillaume, les prix peuvent facilement dépasser les 4 500 euros/m² pour les biens les plus qualitatifs.
Un phénomène notable est l’attrait croissant pour les communes périurbaines bien desservies par les transports en commun. Des villes comme Darnétal ou Petit-Quevilly voient leurs prix progresser plus rapidement que la moyenne, témoignant d’un regain d’intérêt pour ces secteurs offrant un bon compromis entre accessibilité et cadre de vie.
Marché locatif : des tensions persistantes
Si le marché de l’achat connaît une relative accalmie, le secteur locatif reste sous tension à Rouen. Les loyers moyens s’établissent désormais à 12,5 euros/m² pour les appartements, en hausse de 3% sur un an. Cette progression s’explique par plusieurs facteurs :
- Une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs
- Un parc locatif privé qui peine à s’étoffer
- Des propriétaires qui répercutent la hausse de leurs charges sur les loyers
Les petites surfaces restent les plus recherchées et affichent les loyers au mètre carré les plus élevés. Un studio en centre-ville peut facilement se louer autour de 15 euros/m², voire davantage pour les biens les mieux situés ou récemment rénovés.
Les quartiers estudiantins comme Mont-Saint-Aignan ou le secteur du CHU connaissent une pression particulièrement forte, avec des taux de rotation très faibles et des délais de relocation quasi-inexistants. Cette situation pousse certains investisseurs à se tourner vers la colocation, un format qui permet de maximiser les rendements tout en répondant à une demande croissante.
À l’inverse, les grands appartements familiaux et les maisons en location connaissent une situation plus contrastée. Si la demande reste soutenue dans les quartiers prisés, les loyers progressent moins rapidement, autour de 10-11 euros/m² en moyenne.
Facteurs d’influence sur le marché immobilier rouennais
Plusieurs éléments structurels et conjoncturels façonnent actuellement le paysage immobilier de Rouen :
Dynamisme économique et attractivité de la métropole
La métropole rouennaise poursuit sa mue économique, avec le développement de nouveaux pôles d’activité comme la Seine Cité ou le quartier Luciline. Ces projets attirent de nouvelles entreprises et contribuent à soutenir la demande immobilière, tant à l’achat qu’à la location.
Le tourisme, en plein essor depuis l’ouverture du musée des Beaux-Arts rénové et l’inscription de la cathédrale au patrimoine mondial de l’UNESCO, participe également à la valorisation du centre-ville et stimule le marché des locations saisonnières.
Évolutions démographiques
Rouen bénéficie d’un solde migratoire positif, alimenté notamment par l’arrivée de Franciliens en quête d’une meilleure qualité de vie. Ce phénomène, accentué depuis la crise sanitaire, se traduit par une demande accrue pour les maisons avec jardin et les grands appartements familiaux.
Parallèlement, le vieillissement de la population dans certains quartiers historiquement résidentiels comme le Mont-Gargan ou les Hauts-de-Rouen entraîne une rotation du parc immobilier et offre des opportunités de renouvellement urbain.
Politiques d’aménagement et réglementations
Les politiques urbaines menées par la métropole influencent fortement le marché immobilier. Le développement des transports en commun, avec l’extension du réseau de tramway et la création de nouvelles lignes de bus à haut niveau de service, redessine la carte de l’attractivité des quartiers.
La mise en place d’un encadrement des loyers est à l’étude pour 2025, ce qui pourrait freiner la hausse des prix dans le secteur locatif et réorienter certains investisseurs vers d’autres marchés.
Perspectives pour 2025 : entre opportunités et défis
Le marché immobilier rouennais aborde l’année 2025 avec un mélange d’opportunités et de défis :
Opportunités
- Renouvellement urbain : plusieurs projets d’envergure, comme la reconversion de l’ancienne caserne Tallandier ou le réaménagement des quais rive gauche, offriront de nouvelles possibilités d’investissement.
- Transition énergétique : la rénovation thermique du parc ancien ouvre des perspectives pour les professionnels du bâtiment et pourrait stimuler le marché de la rénovation.
- Attractivité régionale : Rouen confirme son statut de métropole régionale attractive, ce qui devrait soutenir la demande immobilière à moyen terme.
Défis
- Accessibilité : la hausse des prix, bien que modérée, pose la question de l’accès au logement pour les primo-accédants et les ménages modestes.
- Équilibre territorial : certains quartiers restent à l’écart de la dynamique immobilière positive, nécessitant des politiques ciblées de revitalisation.
- Adaptation au changement climatique : la prise en compte des risques naturels, notamment d’inondation, pourrait influencer la valeur de certains biens situés en zone sensible.
En définitive, le marché immobilier rouennais en cette fin d’année 2024 se caractérise par une stabilisation des prix à l’achat et des tensions persistantes sur le locatif. Les disparités entre quartiers et types de biens restent marquées, reflétant les dynamiques économiques et démographiques à l’œuvre dans la métropole. L’année 2025 s’annonce comme une période charnière, où les acteurs du marché devront composer avec les nouvelles réglementations et les enjeux de transition écologique pour maintenir l’attractivité du parc immobilier rouennais.